2. 勘察情況
1.1砌體砌筑砂漿水泥含量少，粘結強度低，手感強度低于M2.5，部分低于M1.0，底層0.5m高度以下因潮濕，砌體粉刷殼起、脫落，磚塊表層酥松、風化，砂漿空縫，砌體有效截面減少達1/5以上。比如：西山墻，樓梯間兩側橫墻以及室內墻等處。[本文轉自：lunwen.1kejian.com]
1.2底層東縱墻的窗間墻，因在使用中作支承墻，現因局部承壓強度不足產生豎裂。
1.3部分鋼筋砼構件因鋼筋銹蝕、脹裂，造成砼保護層裂開、脫落，如鋼筋砼陽臺挑梁，廁所間現澆板。
1.4部分陽臺、貼墻而設的排水管滲水，造成墻面潮濕，有污跡。
1.5頂層溫度應力作用以及兩種材料收縮不一，造成窗洞口產生水平、斜裂。
1.6多孔板縱向拼縫裂，并向上下支承墻延伸。
1.7房屋部分縱墻窗臺以下墻體，窗角墻體出現豎、斜裂縫，縫寬1-2mm，縫長0.6-1m。
1.8部分陽臺攔板扶手與墻交接處或陽臺中部隔板與墻交接陰角處豎向裂開，縫寬1-5mm。陽臺板底露筋銹蝕，樓地面普遍起砂、破損。
1.9屋面普遍滲漏，室內墻面、墻紙潮濕破損。
1.10少量門框扇擠軋，開關受阻不靈活。
3. 檢測情況
委托某市建設工程測試中心對該五幢住宅樓底層磚砌體抽樣作了原位軸壓法抗壓強度測試，其測試結果揭示：住宅樓底層抽測的磚砌體的標準砌體抗壓強度平均值分別為1.20Mpa、1.51Mpa、1.59Mpa、1.54Mpa、1.36Mpa、1.86Mpa、1.17Mpa、1.08Mpa、1.33Mpa，只達到《砌體結構設計規范》（GBJ3-88）中規定的2.06Mpa，磚砌體抗壓強度標準值的58.2%、73.3%、77.2%、74.8%、66%、90.3%、56.8%、62.4%、64.6%。
4. 原因分析
該五幢房屋因受設計、施工、使用、環境等因素影響，造成房屋部分構件損壞，個別房屋構件存在嚴重安全隱患。
4.1組建的管理力度不夠。
4.1.1設計因素：
1. 在房屋墻體砌筑時，對所采用的大空心磚未按國家有關的操作規程操作。
2. 在地勢低、地下水位高的場地，房屋±0.000以下磚基礎砌筑砂漿不宜用混合砂漿，依據結構設計規范磚石工程構造要求第5.2.2條規定，應采用水泥砂漿。
3. 房屋未作抗震設防設計。
4.1.2施工因素：
1. 墻體粉刷層砂漿強度低，致局部粉刷層砂漿酥松、粉化、開裂、殼起、脫落，墻體砌筑砂漿及磚塊強度較低，導致磚砌體抗壓強度不足。根據粉刷和砌體砂漿強度低且呈粉化的現象，結合調查中反映出施工砂漿拌制情況，砂的含泥量未能按照施工規范要求予以控制，含泥量過高，違反了建筑施工規范第3.0.2條砂漿含泥量控制的規定。
2 .鋼筋砼構件砼耐久性低，出現砼碳化、開裂、剝落現象。
3 .施工中有偷工減料現象，測試及查勘中發現，部分實砌墻中間缺磚，形成局部空斗墻，部分空斗墻面局部無側磚，僅用砂漿作粉刷，導致墻體承載力降低。
4. 施工質量“通病”較多。
4.2環境因素。
4.2.1本地為沿海地區，該小區又臨近入?？?，風雨霧氣中的氯離子侵入本身強度、耐久性較低的砂漿、砼內，加速了砂漿的粉化、磚塊的風化使砌體承載力降低；部分鋼筋砼構件砼中的鋼筋受氯離子侵襲，鋼筋銹蝕膨脹，造成砼開裂，砼碳化加劇。
4.2.2室內外地坪高差較小，底層架空板下，回填土低于室外地坪，基礎長期處于水浸環境。
4.2.3房屋南側外灘商住樓工程振動沉管灌注樁施工時產生的擠土及震動，對房屋施工質量“通病”處及構造連接薄弱部位產生較為嚴重的損壞。
4.3人為使用因素。該住宅小區房屋未經竣工驗收，使用中違章搭建、裝修、損壞了房屋（人為使用因素）。
4.3.1第2、3幢房屋未通過竣工驗收，開發商不應提供給住戶使用，違反了建筑安裝工程質量必須通過有關部門驗收合格后方可交付使用的規定。
4.3.2部分底層住戶在使用中擅自搭建、裝修，將本來作圍護加強側向支撐的縱墻作承重墻使用，有的甚至拆除內縱墻造成縱墻局部承壓不足或抗壓強度不足產生裂縫。
4.3.3未進行及時有效的維修保養。
5. 檢測結論及意見
通過查閱原設計圖紙、必要的復核、調查了解、現場查勘和可以應用的檢測手段等工作，根據有關的設計技術依據，房屋設計時的國家規范和有關標準，國家現行的查勘鑒定標準，經檢測、調查、分析和復核，提出有關意見：
5.1該五幢住宅樓，砌體承載能力未達到設計要求，安全度不足，加上樓屋面滲漏，有的外墻抹灰大面積剝落，陽臺嵌固端裂開等等。對照《危標》（CJ13-86）尚未暴露危險跡象。建議對這五幢房屋實砌墻及基礎墻必須作加固處理，其余暴露的結構、樓地面、外墻面等損壞處一并修繕處理，作抗震加固必須遵守當地有關規定。
5.2由于檢測條件、設備經費等限制，房屋又已投入使用住戶裝修完好，部分承重構件及節點構造（如基礎構件、樓屋蓋、鋼筋砼構件等）不能詳查，已作抽樣檢測的砌體深度不夠，有一定的局限性，故房屋進行維修、加固設計時尚應對照分析其他情況綜合考慮。
5.3房屋的加固設計、施工須請有資質和實踐經驗的單位實施，實施中應跟蹤質監，加固后尚應繼續定期檢查，加強管理，做好排水，禁止違章裝修以確保使用安全。
6. 加固修繕方案
6.1鑒于歷史和現狀的原因，設計標準按原房屋設計標準進行
修繕、加固，不考慮六度抗震設防。
6.2基礎墻采用“S”型穿墻鋼筋固定其兩面鋼筋網，兩面抹水砂漿和采用“L”形的鋼筋錨固其兩面鋼筋網，兩面抹防水砂漿等方法。
6.3實砌墻加固采用兩面抹水泥砂漿和采用“S”型穿墻鋼筋固定其兩面鋼筋網，兩面抹水泥砂漿。實砌墻缺磚的墻體，按空斗墻加固，增設構造柱，位置根據實際情況現場確定，同時設置鋼筋網，按實砌墻加固。南山墻底層實砌墻缺磚、粉化、開裂現象非常嚴重需要對部分墻體進行置換。[本文轉自：lunwen.1kejian.com]
6.4空斗墻加固。在空斗墻中設置構造柱加固，其斷面尺寸250×250，支撐于上下圈梁上，分層抹M10水泥砂漿，厚同原抹灰層。
6.5構件加固。梁、板、陽臺、雨篷、樓梯露筋、開裂的，需依據鋼筋銹蝕、混凝土開裂情況，是否存在安全隱患，于現場確定加固或修補辦法。
6.6外墻采用外墻磚飾面。
6.7屋面由于滲漏嚴重且屋面隔熱板損壞嚴重，采用全面更新。[本文轉自：lunwen.1kejian.com]
6.8落水及地面排水系統損壞嚴重進行修繕和換置。
7. 結束語
2007年3月，該單位同意采用上述施工修繕、加固等方案,并作出了對五幢建筑物進行全面加固處理，經過近10多月的緊張施工后，五幢建筑物的工程質量通病得到了排除。經過對處理后的五幢建筑物進行連續跟蹤檢驗檢測，現已正常使用3年多，至今仍沒發現質量問題。
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[6] 《建筑裝飾裝修工程施工質量驗收規范》(GB5021-2001); 中國建筑工業出版社.
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